Om te beginnen, onze huidige situatie. Met name onze huidige kosten voor de hypotheek:
| Bruto rente per maand | Netto kosten per maand | |
| Aflossingsvrije hypotheek (137,5K, 5,0%) | € 573 | € 286 |
| Spaarhypotheek (140K, 4,9%) | € 572 | € 286 |
| Inleg spaarhypotheek | € 188 | € 188 |
| Totaal | € 1.333 | € 760 |
Elke maand gaat er nu €1.333 van onze spaarrekening af om onze hypotheek van te betalen. Na teruggave van de hypotheekrente aftrek, betalen we uiteindelijk €760 per maand.
De hypotheekadviseur stelde voor om de spaarhypotheek open te breken en te vervangen door een andere vorm. Zolang je het voor de aflossing van je huis gebruikt, zitten daar tegenwoordig geen consequenties meer aan vast. Ik had al eerder berekend dat een rentewijziging, zowel omhoog als omlaag, van de spaarhypotheek geen voordeel oplevert, dus die zullen we toch moeten inruilen voor een gunstiger vorm. We willen liever geen boete betalen, dus willen we pas 1 november 2017 overstappen. Dat betekent dat we pas overstappen nadat we ons aflosdoel van €13.000 (nog €10.500 te gaan) hebben bereikt.
Er zal nu ongeveer €48.000 in onze spaarhypotheek zitten (het exacte bedrag ontvangen we eens per jaar in maart). Eind van het jaar zal dat ongeveer €52.000 zijn. Als we die gebruiken om onze totale hypotheekschuld omlaag te brengen en we hebben het restant van ons aflosdoel ook afgelost, zullen we een nieuwe hypotheek moeten hebben van in totaal €215.000. Onze laatst bekende WOZ waarde is €278.000, maar de taxatiewaarde zal waarschijnlijk hoger liggen, aangezien er in de afgelopen maanden meerdere soortgelijke huizen in de straat te koop stonden voor €325.000 en die zijn allemaal binnen een maand verkocht. Dus laten we uitgaan van een marktwaarde van €315.000.
Omdat we onze hypotheek voor 1 januari 2013 is afgesloten, mogen we maximaal 50% van de marktwaarde (is €157.500) als aflossingsvrij houden. We zullen (215.000 / 315.000) ongeveer 68% van de marktwaarde van het huis lenen. Daardoor zitten we in risicoklasse 60% - 70%, waar momenteel een rente aan vast zit van 1.8%. Voor een aflossingsvrije hypotheek geldt bij de meeste banken een opslag van 0.1%, in totaal 1.9% dus. Als we de kosten met deze percentages ook in een tabel zetten, dan zijn de kosten als volgt:
| Bruto rente per maand | Netto kosten per maand | |
| Aflossingsvrije hypotheek (157.5K, 1.9%) | € 249 | € 125 |
| Annuïteiten hypotheek (57.5K, 1.8%) | € 209 | € 209 * |
| Totaal | € 449 | € 334 |
* Netto kosten per maand voor een annuïteiten hypotheek is wat lastig in kosten per maand uit te drukken aangezien de netto kosten in het begin lager zijn, dan aan het einde van de looptijd. Ik heb daarom maar niet gerekend met de netto kosten voor de annuïteiten hypotheek. De werkelijke netto kosten zal, zeker in het begin, dus nog wat lager zijn.
Per maand komt het neer op een netto besparing van 760 - 334 = €426. Maar omdat de hypotheekrente wel elke maand van onze rekening gaat, merken we er nog meer van, namelijk dat er 1.333 - 449 = €884 per maand minder wordt afgeschreven.
Verder komen er nog de kosten voor een taxatierapport (€400), notariskosten (€600) en advieskosten (€2200) bovenop. In totaal dus €3200. Die kosten zijn bruto, dus netto ongeveer €1.600. De terugverdientijd van deze extra overstapkosten zijn dan 4 maanden.
Er zitten nog wel wat haken en ogen aan de nieuwe constructie. De annuïteiten hypotheek heeft namelijk weer een looptijd van 30 jaar, terwijl de oude spaarhypotheek van ons over 15 jaar zou vrij zou komen. We willen de looptijd van de annuïteiten hypotheek natuurlijk ook binnen die 15 jaar aflossen.
Verder zal onze aflossingsvrije hypotheek weer hoger worden dan onze huidige aflossingsvrije hypotheek. Maar de extra ruimte die we creëren met de maandelijkse besparing, maakt het wel een stuk eenvoudiger om de hypotheek versneld af te lossen. Wanneer we de besparing van €426 per maand gaan gebruiken om de annuïteiten hypotheek extra snel af te lossen, dan zijn we in 10 jaar van dat deel af. Wanneer we de aflossingsvrije hypotheek net zo snel blijven aflossen als onze huidige hypotheek (wat neerkomt op gemiddeld ongeveer €1.200 per maand in de afgelopen jaren), dan is ook de aflossingsvrije hypotheek in 10 jaar afgelost.
Nu moet alleen de rente nog tot november dit jaar laag blijven. Hoewel er een mogelijkheid bestaat om nu al de rente in een offerte vast te zetten voor een termijn van maximaal 9 maanden. Dat kost dan wel 0.1% extra. Of dat interessant is, gaan we later nog wel eens berekenen.
Edit: Geen fiscale boetes meer op vroegtijdig aflossen hypotheek (Volkskrant)
Je moet wel minstens 15 jaar inleggen in je spaarhypotheek, anders ga je belasting betalen over je spaardeel. De nieuwe regels gelden alleen bij koop van een nieuw huis. https://www.eigenhuis.nl/actueel/prinsjesdag/financi%C3%ABle-veranderingen-in-2017
BeantwoordenVerwijderenDe plannen voor aflossen zijn er nog niet door dus.
"Ook nam de Tweede Kamer een wijziging van het Belastingplan 2017 aan. Door deze wijziging kunt u altijd belastingvrij uw kapitaalverzekering of bankspaarrekening gebruiken om uw hypotheek af te lossen. Ook als u nog niet de vereiste 15 of 20 jaar hebt gespaard of premie hebt betaald."
VerwijderenDaaronder staat:
VerwijderenWanneer de wijziging in werking treedt, is nog niet bekend aangezien eerst de fiscale gevolgen ervan worden onderzocht. Vervolgens bepaalt de staatssecretaris van Financiën Wiebes wanneer de wijziging wordt ingevoerd.
Dan kan ik nog terugvallen op het feit dat ik de spaarhypotheek 15 jaar heb op het moment van oversluiten. Als we dat gaan doen natuurlijk. Maar ik neem aan dat een hypotheekadviseur toch wel weet of die wijziging wel/niet is doorgevoerd? Hij gaf aan dat het kon zolang je het vrijgekomen bedrag aflost op je hypotheek.
VerwijderenDie wet is er nog niet door. Of het ook dit jaar nog gaat gebeuren is erg onzeker. Maar ga er maar niet vanuit
VerwijderenIk vroeg mij ook af of jullie dan gaan verhuizen? Anders ga je inderdaad belasting betalen. Maar wat een fijne percentages zeg... Beetje jaloers.
BeantwoordenVerwijderenZolang je het vrijgekomen geld gebruikt om af te lossen, kun je dat zonder naheffing vam de belastingdienst doen, ook voor die 15 jaar. Maar aan het eind van dit jaar is de looptijd ook 15 jaar, aangezien dit deel van de hypotheek nog van ons oude huis is meegekomen.
BeantwoordenVerwijderenDie 15 jaar is goed nieuws, dan zit je onder de 60k volgens mij inderdaad safe. Maar wat een mooi vooruitzicht 10 jaartjes (misschien korter) en dan klaar! Goed bezig!
VerwijderenMooie deal. Scheelt veel per maand. De spaarhypotheek is echt een gedrocht. Dus als je er van af kan komen. Prima.
BeantwoordenVerwijderenMag ik dan hopen dat de rente met ingang van eergisteren stijgt? Dat komt mij beter uit.
Nee, nog niet hopen dat de rente gaat stijgen, want we moeten nog beslissen wat we gaan doen en ik hoor graag nog wat anderen mensen aan voordat ik een keuze maak.
VerwijderenIk zie in bovenstaande getallen niet het huurwaardeforfait. Met een woz waarde van 300.000 euro komt dat neer op 2.250 euro per jaar bijtelling. Belasting hierover is 1.170 euro per jaar, dit is 97, 50 euro per maand. Toch een substantieel bedrag om rekening mee te houden. Ik hoop dat de adviseur hier wel rekening mee heeft gehouden in zijn berekeningen.
BeantwoordenVerwijderenDe huurwaardeforfait heb ik inderdaad niet meegenomen in de berekening. Ik heb me voornamelijk gericht op de verschillen tussen de huidige situatie en een eventuele nieuwe situatie. De adviseur heeft hier overigens niet over gesproken, maar het was natuurlijk ook maar een gratis oriënterend gesprek. Wel goed om even te vermelden als we met deze man in zee gaan.
VerwijderenWij gaan dit jaar ook de spaarzekerhypotheek openbreken en aflossen. Het restant bedrag wordt dat nog 42.000 euro die wij in een aflossingsvrije hypotheek stoppen. En het klopt zoals je hierboven beschrijft.
BeantwoordenVerwijderenMag dat nu al zonder belasting daarover te betalen? Ik hoor gemengde berichten erover!
Verwijderenwow wat geweldig!
BeantwoordenVerwijderenIk ben blijkbaar niet goed op de hoogte, zou het ook wel open willen breken, maar daar zit dan ws een boete aan vast? of mag je je spaarpot gewoon inleggen en de rest aflossingsvrij houden?Gr. Anne
BeantwoordenVerwijderenhttp://www.volkskrant.nl/binnenland/geen-fiscale-boetes-meer-op-vroegtijdig-aflossen-hypotheek~a4460344/?utm_source=link&utm_medium=social&utm_campaign=shared%20content&utm_content=free
BeantwoordenVerwijderenBedankt! Klinkt als dat het al helemaal rond is en dat we sowieso niet voor 1 april die nieuwe hypotheek moeten aan gaan. Dat was ook niet ons plan, dus volgens mij hoeven we dan gelukkig geen 50% belasting te betalen over het spaartegoed in onze spaarhypotheek.
VerwijderenVoor de zekerheid gisteren nog maar een mail gestuurd naar de hypotheekadviseur. Ik wil het toch wel zeker weten dat we niet voor onaangename verrassingen komen te staan.